什么是转贷/Refinance/贷款重组？

转贷、Refinance、贷款重组这三个名词指的都是同一个事情，就是把现有的贷款结束，并把现有贷款转移到另外一家银行的过程。转贷经常在住房贷款home loan中被大家提到，但是并不是只有住房贷款才可以申请转贷。车贷、个人贷款等也可以申请转贷。 转贷可以在不同银行之间进行，也可以在相同的银行中进行转贷。转贷的过程类似于新的贷款申请。通常也要经历信用查询、收入验证、房产（资产）估价等过程。

为什么要做转贷？

1. 寻求更低的贷款利率。由于每次转贷都会按照一个新的贷款申请来评估贷款利率。如果目前的贷款利率比以前贷款的利率低，那么做转贷以后将会获得一个更低的贷款利率。贷款利率也由申请人的收入来源（工资收入、自雇收入、海外收入等）、贷款比例（LVR）、贷款年限决定。在这些条件都没有发生变化的情况下，将会达到降低利率的目的。但是如果申请人的情况发生变化，则不一定能够达到降低利率的目的。例如申请人3年前利用工资收入贷款且利率为4.5%。目前已经开始经营自己的生意满2年。此时虽然工资收入的贷款利率已经下降至4%，但是由于申请人目前的收入来源已经从工资变为自雇，所以此次转贷将按照自雇贷款利率4.5%执行。所以这次转贷并不能达到降低利率的目的。是否能够通过转贷来降低利率还需要我们的贷款专家来帮您规划和评估，请点击联系我们和贷款经理预约咨询。
2. 寻求更长的贷款年限。由于新申请的转贷都可以自由选择贷款年限，一般最长为30年。如果转贷的金额和目前贷款所剩的金额相同，则延长贷款年限可以减少每月还款额度。例如申请人10年前贷款60万，随着每月还款3000澳币，目前贷款所剩额度已经下降为45万。如果此时申请人选择把此贷款进行转贷，贷款金额仍然为45万，贷款年限为30年，此时每月的还款额度也可以下降为2000澳币左右。
3. 降低每月还款金额。和延长贷款年限相同，转贷具有降低每月还款金额的作用。在确保贷款金额不变的情况下，通过延长贷款年限可以达到降低每月还款金额的目的。初次之外，转贷时也可以选择本息同还或只还利息。如果以前为本息同还，现在改为只还利息，也可以达到降低每月还款金额的目的。于此同时每月还款金额也会收到转贷后利率变化的影响。所以要综合考虑相关因素。如果您有相关的需求，可以随时联系迅捷信贷的贷款经理预约咨询。
4. 提高贷款金额套现后用于购房等其他用途。由于现有贷款通常已经偿还一段时间，并且随着时间推移房价也会有所上涨。例如某客户5年前购房总价100万，贷款80万。随着每月还款，目前贷款剩余70万，房价已经上涨为120万。如果客户此时选择转贷，在利率不变、贷款周期30年的前提下，可以贷款120×80%=96万，在还掉之前银行70万贷款的前提下可以套现26万元。此部分金额可以用于购房、购车、装修、重建、旅游等用途。对于套现的26万，不同银行有不同的控制策略（funding control）。有的银行会要求客户提前说明套现部分的用途，然后代替客户支付这部分账单。有的银行则允许客户任意支配这部分资金。不同的funding control策略会影响申请人日后对资金的支配。具体的情况客户预约迅捷信贷的贷款进行详细咨询。
5. 增加所需的贷款功能。有的时候客户为了追求更低的贷款利率，会错误的申请basic loan产品。这类产品虽然贷款利率低，但是没有任何offset、redraw等功能。导致客户日后无法通过这些功能而降低贷款利息支出。如果客户此时有一笔资金可以提前还贷以便减少利息支出，但是又想日后可以随时取出来任意支配。这是就需要贷款具有offset功能。我们在做转贷的过程中，便可以为客户申请具有offset功能的产品，满足客户降低利息支出，同时可以随时使用这部分资金。
6. 将现有的车贷、个人贷款、公司贷款等打包到房贷中。由于房贷的利率远远低于车贷、个人贷款、公司贷款、设备贷款等的利率，并且贷款期限也远远大于其他贷款（例如：车贷、个人贷款最长7年，公司贷款最长10年贷款年限）所以如果有除房贷以外的其他贷款时，可以通过对房贷进行转贷（refinance）来套现一部分资金，用于偿还车贷、个人贷款等。这样可以达到降低贷款利率，延长贷款年，降低每月还款金额的目的。
7. 获得现金奖励回报。各个银行均有不同的转贷现金奖励回报，在贷款获批并settle以后，银行会将转贷现金奖励直接存入申请人的贷款账户中。不同银行的现金奖励也不尽相同，通常为1000-6000澳币不等。点击查询现金奖励

如何准备转贷所需的材料？

贷款材料的准备事无巨细，而且每个材料都会和其他材料相关联。例如tax return会和NOA数据一直，payslip会和bank statement一一对应等等。材料的整理还需贷款经理协助和把关。虽然客户可以自己准备和整理材料并递交，但是由于材料问题导致申请被银行拒绝，会直接进入客户的信用报告中并导致客户信用评分降低。通常房贷要求客户具有600分以上的信用评分。如果由于第一个银行申请被拒，导致分数降低到600以下，则无法再申请任何银行的住房贷款。由于各个银行要求的材料差别较大，这里迅捷信贷为您总结了贷款材料准备过程中需要注意的各类问题，仅供参考，并不代表每个银行都会要求以下材料。具体准备材料时请按照迅捷信贷贷款经理的要求准备，避免重复工作或延误。

1. 自雇人士可提前联系会计准备最近2年公司财报、tax return。虽然不是每个银行都需要这些财务数据，但是由于tax return的上报，财务报表的制作都需要时间。如果不能提前让会计准备这些文件，势必会导致贷款申请材料准备时间的延长，甚至导致贷款申请的延误。
2. 自雇人士可提前联系会计准备个人tax return、NOA等材料。与公司财务文件一样，这些文件准备起来也需要一定的时间，尤其是NOA，等待税局发送该文件一般需要7天左右。
3. 自雇人士和PAYG人士均需要提前准备bank statement。由于bank statement是非常重要的贷款文件，每一个银行都需要审核该文件。但是在银行账户中，bank statement可以被设置为1个月、3个月、12个月生成一次，或者仅邮寄纸质的bank statement。如果在申请贷款前没有正确的设置bank statement生成的时间，导致无法通过网上银行下载改文件，必定会导致材料准备的延误。
4. 提前注销不再使用的信用卡和先买后付(buy now pay after)账户。这些账户虽然可以给您带来消费积分，但是对应银行来看无论是行用卡还是buy now pay after账户，都是申请人的负债。这些负债都会被从税后收入中抵扣掉，从而降低申请人的贷款能力。所以请在申请贷款前（最好提前1-3个月）注销没有使用的信用卡和buy now pay after。常见的先买后付账户有Afterpay、Zip、Openpay、Humm、Payright和Klarna等。

转贷的步骤

1. 评估目前贷款的成本，包括利率、贷款期限、每月还款、功能（offset、redraw等）、年费、网银便捷性等方面。
2. 准备目前贷款的合同和loan statement。由于目前的贷款可能是多年前办理，寻找以前的贷款合同也许会变为一件让人头疼的事情。不过找到贷款合同对于详细了解目前贷款的细节非常重要。例如提前还款所需支付的成本、提前结束贷款所需支付的成本等。
3. 预约您信赖的Broker做转贷的评估。这一步骤非常重要，不同的broker所了解的贷款产品不同，选择范围也不同。迅捷信贷可以为申请人全面比较60余家金融机构的贷款产品。全面比较利率、功能、现金奖励等政策。可以根据您的条件（收入类型、金额、负债情况等）选择最佳的贷款产品。我们会为您推荐3款贷款产品并做全面的横向比较，最终确定一个最佳方案，并问您递交申请。虽然初步评估不需要提供工资单、bank statement、tax return等文件，但是此时开始准备是非常有必要的，这可以大大缩短转贷所需时间。接下来将您的收入情况、资产情况、负债情况详细告知您的Broker。他们便会为您计算并寻找合适的转贷产品。
4. 申请新的贷款产品。此时需要您根据迅捷信贷贷款经理的要求提供提供详细的收入文件、资产文件、债务文件、保税文件等，同时会详细了解你的每月支出情况。根据这些实打实的文件，您的贷款经理将会为您全面计算贷款能力、贷款成本、贷款金额等，同时确定贷款功能、贷款年限、还款方式等。在一切条件具备的情况下为您比较3款贷款产品并选择一个最佳方案递交申请。
5. 贷款获批并完成新旧贷款产品的交接。新的贷款所在的银行会为您还清老的贷款。在确定的settlement日期带来时，您的贷款随即完成交割。您开始在新的贷款中偿还月供。

转贷返现（2023年2月更新）

什么情况不适合转贷？

1. 固定利率没有到期的情况下不适合做转贷，因为如果提前终止和银行的贷款会产生提前解约和提前终止费用。当然如果新的贷款能够提供更好的利率，同时可以提供较好的cash back，也可以在对比后选择转贷。
2. 转贷所产生的费用大于收益的情况下也不适合转贷。由于转贷会产生申请费、风险费、估价费、保险费等费用。如果这些费用比转贷所产生的效益更高，就不适合做转贷操作。
3. 收入情况已经发生变化，无法满足贷款申请要求，此时也不适合尝试转贷申请。这样会浪费自己的时间，并且在申请时产生的不成功记录也会影响个人信用等级，对于日后申请转贷造成不利影响。

转贷常见问题汇总

1. Refinance 银行一定要估价吗？我的房子有过隔间，担心银行过来估价不接受房产做抵押。

答：通常 refinance 新的银行需要对房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子有私下过结构的调整，担心银行不接受房产抵押，可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个 Desktop 估价，只要 LVR 控制在 80% 或以下，可以绕过估价系统。我们专业的房贷经理会根据您的情况作出一个合理的判断和建议。

1. Refinance 拿出来额外的资金（equity）放在 offset 是不是就要交利息？

答：这部分资金，如果您不需要动用是不需要偿还任何利息，贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将 offset 账户资金拿出使用时，这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。

1. Refinance 时除了 discharge 手续费会有其他额外费用吗？

答：如果您没有固定利息，或固定利息已经结束通常不会有其他 break cost，然而请查看原贷款合同，与我们贷款经理确认，确保不会有额外费用。在 2011 年前许多贷款银行会有提前退出合同的罚款。